Même après avoir maîtrisé des termes tels que « cap rate » et « IRR », il existe une méthode à l’ancienne pour analyser les transactions immobilières qui pourrait être plus appropriée dans le marché actuel criblé de Covid-19. C’est ce que j’appelle le « le pire cas/le meilleur cas/le cas réaliste ». C’est une formule qui peut vous éviter des ennuis tout en vous assurant de ne pas passer à côté d’opportunités. Alors, comment cela fonctionne-t-il ?
Le pire cas
Dans ce scénario, vous effectuez votre évaluation du marché en vous basant sur le pire scénario possible. Supposez des montants de vacance importants et des coûts qui augmentent. Prenez vos pires craintes et mettez-les sur papier – et ne vous retenez pas. Il s’agit de vérifier exactement comment les choses pourraient se dégrader si vous aviez la pire chance de l’histoire. Voyez ensuite si vous pourriez faire face financièrement à cet événement. Par exemple, disons que vous envisagez d’acheter une aire de camping-car. Vous dites « les trois dernières années, le revenu moyen était de 100 000 € par an, mais avec Covid-19, je veux jouer la sécurité et prévoir 80 000 € à la place (une réduction de 20 %) ». Ensuite, dans la catégorie des dépenses, vous dites « cette propriété est trop peu assurée et la taxe foncière sera ajustée à l’achat, je veux donc augmenter les dépenses de 10 000 € par an ». Ensuite, vous faites les calculs avec ces hypothèses et vous voyez si vous pouvez encore payer le prêt hypothécaire. Et, sinon, pouvez-vous personnellement gérer le flux de trésorerie négatif jusqu’à ce que vous renversiez la situation.
Le meilleur cas
Vous passez maintenant de vos plus grandes inquiétudes à votre optimisme le plus flagrant. Pour en revenir à l’exemple de l’aire de camping-car, vous vous dites « cette propriété n’a pratiquement aucune visibilité en ligne et son site web est minable, je sais donc que je peux augmenter les revenus de 30% la première année » ou « j’ai trouvé un moyen d’améliorer l’efficacité énergétique du clubhouse et cela permettra d’économiser 5 000 euros par an ». Une fois que vous avez effectué cette analyse la plus optimiste, voyez combien d’argent pourrait être gagné si tout fonctionnait parfaitement. Cela vous montre la raison de prendre le risque associé au pire scénario, et il vaut mieux qu’il soit grand !
Cas réaliste
Dans cette analyse, vous vous situez quelque part entre les déterminations du pire et du meilleur cas – les chances d’atterrir sur place dans la réalité. Cette position devrait vous donner une capacité confortable de couvrir l’hypothèque et d’avoir un rendement en espèces attrayant (combien vous gagnez sur votre mise de fonds). Et le cas réaliste ne devrait pas être trop serré, mais vous donner de la place pour un jour de pluie et un faible stress pour couvrir vos engagements et atteindre vos objectifs.
Coller le tout
Voici donc comment cela fonctionne. Si vous pouvez survivre au pire scénario et aimer le meilleur scénario – et être 100% heureux et satisfait du cas réaliste – alors vous devriez aller de l’avant avec l’affaire. Si vous ne pouvez pas survivre au pire scénario, que le meilleur scénario ne vous enthousiasme pas et que vous n’attendez pas le scénario réaliste, alors n’achetez pas. Ce type d’analyse dissipera également beaucoup de vos inquiétudes, car il met scientifiquement en mouvement vos craintes et vous permet de les quantifier de manière factuelle et pas seulement sur la base de mythes et de légendes.
Conclusion
L’analyse » le pire cas/le meilleur cas/le cas réaliste » peut vous en apprendre énormément sur votre transaction et si elle vous convient en tant qu’acheteur. C’est une méthode démodée, mais elle reste infiniment meilleure comme outil que de nombreux concepts de tableurs en ligne. Si vous pouvez survivre au pire, aimer le meilleur et vous contenter du réaliste, alors vous vivrez une expérience profitable et peu stressante.
