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La promesse de vente comprend deux concepts : la promesse unilatérale de vente où seul le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix déterminé et le compromis de vente où vendeur et acheteur sont d’accord sur la chose et sur le prix. Cette fiche traite exclusivement de la promesse unilatérale de vente.
Éléments fondamentaux de la promesse unilatérale de vente
Pour mériter la qualification de promesse unilatérale de vente, la lettre de promesse de vente doit évoquer plusieurs points essentiels :
le bien : il doit être clairement défini et comporter les éléments nécessaires à son identification,
le prix : il doit être clairement déterminé ou au moins déterminable par des éléments objectifs,
les modalités d’acceptation de la promesse par l’acheteur, présentées sous forme de conditions suspensives,
le délai de validité de la promesse unilatérale de vente ; si aucun délai n’est précisé, elle est réputée être donnée pour 30 ans,
la mention de la faculté de rétractation de l’acheteur non professionnel pendant 7 jours ouvrables après acceptation de la promesse de vente.
La promesse de vente doit être passée soit par acte authentique (chez le notaire) soit par acte sous seing privé. Vous pouvez obtenir un exemple de promesse de vente ou même un formulaire de promesse de vente, en téléchargement gratuit sur internet. L’acte sous seing privé fait l’objet d’un enregistrement auprès de la recette des impôts du domicile de l’une des parties dans les 10 jours de l’acceptation. Cette formalité s’applique pour des raisons fiscales et son absence est une cause de nullité absolue.
La levée de l’option de l’acheteur
Une fois les conditions suspensives réalisées, le bénéficiaire de la promesse peut lever l’option d’achat, objet de la promesse. Le contrat se transforme donc en une vente parfaite. Référez-vous à notre article consacré aux conditions suspensives si vous souhaitez en savoir davantage.
Si l’acheteur n’exerce pas sa faculté de lever l’option dans les délais qui lui sont impartis, alors la promesse devient caduque. Le modèle de promesse de vente peut prévoir une indemnité d’immobilisation à verser au promettant pour l’immobilisation du bien en cas de non-exercice de la levée d’option. Attention, si cette indemnité est trop élevée, la promesse unilatérale de vente peut se transformer en une promesse synallagmatique de vente, car le bénéficiaire n’aurait dans ce cas plus d’autre choix que d’accepter.
Notez que depuis un arrêt de la troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 15 décembre 1993, la rétractation du promettant, avant l’exercice de la levée de l’option du bénéficiaire, n’est susceptible que de dommages et intérêt. L’exécution forcée ne pourra donc plus être requise.
