Le gouvernement met en place plusieurs dispositifs de défiscalisation, afin d’inciter la population à investir dans l’immobilier locatif. Grâce à cela, un placement dans le locatif est plus rentable de nos jours. Parmi ces dispositifs de défiscalisation immobilière figure la Loi Malraux, la Loi Pinel, la SCPI fiscale, ou encore le déficit foncier. Ainsi, les investisseurs peuvent bénéficier de revenus complémentaires avec, en plus, une réduction d’impôt. Comment fonctionne l’investissement immobilier pour défiscaliser ?
Les méthodes principales de l’investissement locatif défiscalisant
Le principe de la défiscalisation est simple, réalisez un investissement en immobilier locatif pour recevoir en contrepartie une réduction d’impôts. Le montant de l’impôt sur le revenu des investisseurs se voit diminué sur une période bien définie. La réduction varie selon le type de bien, neuf ou ancien, mais également du dispositif législatif choisi, comme LMNP, Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, etc. Pour en savoir davantage sur l’immobilier locatif et la défiscalisation qui en découle, Investissement-locatif.com, peut vous renseigner.
La Loi Pinel
Parmi les dispositifs majeurs en matière de défiscalisation immobilière figure la loi Pinel. Cette loi octroie une réduction d’impôt aux investisseurs procédant à l’achat d’un bien pour le mettre en location dans une zone géographique où la demande est supérieure à l’offre.
Pour bénéficier de cet avantage, certaines conditions sont à respecter dont la principale est de louer votre bien à titre de résidence principale pour une durée de 12, 9 ou 6 ans. Le bailleur obtient une réduction de 21%, 18% ou 12 % du prix d’achat selon la durée de mise en location. Avec la loi Pinel, la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 63 000 €. La somme retenue est plafonnée à 300 000 € et 5 500 € par mètre carré. L’un des critères importants à respecter est le plafond du loyer, en tenant compte des ressources du locataire.
La LMP ou la location meublée en LMNP
Un autre dispositif prisé par les bailleurs, la LMP ou la location meublée. Celle-ci permet au bailleur de déduire son déficit foncier, d’imputer les amortissements mobiliers et immobiliers, de déduire les différentes charges et de bénéficier d’une exonération de plus-value. Les avantages varient selon le statut du bailleur, loueur en meublé non professionnel LMNP ou en meublé professionnel LMP.
Le statut de l’investisseur est défini en fonction du montant des revenus locatifs perçus. S’il est en dessous de 23 000 €, il fait partie des bailleurs LMNP, et peut profiter d’une déduction intégrale des charges foncières du revenu global. S’il opte pour un régime réel, il peut aussi prétendre à une imputation des amortissements mobiliers et murs sur son bénéfice d’exploitation. Les avantages de LMNP sont cumulables avec le dispositif Censi-Bouvard.
Avec un revenu locatif de plus de 23 000 €, vous êtes un LMP. La différence avec un LMNP est qu’il peut obtenir une exonération totale de la plus-value à la revente du bien. Le statut LMP autorise la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers, avec une fiscalité allégée dont un abattement de 75% et un étalement des droits de succession sur 15 ans, sous le respect de certaines conditions.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le Censi-Bouvard est également un moyen de défiscalisation très sollicité. Il consiste à investir dans des résidences de service, des EHPAD ou des logements pour les personnes âgées, et la défiscalisation porte sur une partie de l’investissement. Le dispositif incite également l’investissement sur les résidences de service comme les résidences de tourisme classées, les résidences étudiantes, etc.
Quant à la réduction d’impôt, il permet de profiter de 11 % du montant d’achat avec une limite de 300 000 €, sous condition de mettre le bien en location pendant 9 ans. Tout comme la Loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard impose un plafonnement de niches fiscales de 10 000 € par foyer fiscal par an.
Comment gérer votre investissement pour une rentabilité maximale ?
Pour réussir votre investissement immobilier, le plus important est de savoir choisir l’emplacement géographique du bien et la méthode de défiscalisation la plus adaptée à sa situation. Sans pour autant négliger la sélection du promoteur et du locataire, la mise en gestion du bien immobilier et les garanties.
Le choix du dispositif de défiscalisation la plus adaptée nécessite que l’investisseur fasse une évaluation de son patrimoine, notamment au niveau de la répartition et du montant. Il est également très important de définir son besoin en défiscalisation, tant au niveau de l’imposition actuelle que pour le futur.
Le bailleur investisseur doit porter une attention particulière à sa situation financière, notamment ses crédits et sa capacité d’épargne. Sans perdre de vue la finalité de l’opération, la baisse d’impôt ou faire fructifier son patrimoine.
