Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?

Mis en place par des associations, des bailleurs sociaux ou des collectivités locales, le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif immobilier permettant une accession à la propriété à prix abordable pour les foyers disposant de revenus modestes. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le site proprietairemaintenant.fr. Le BRS offre l’opportunité d’acquérir un logement en faisant la distinction entre l’achat du foncier et la propriété du bâti, c’est-à-dire que l’acquéreur n’a pas besoin d’acheter le terrain sur lequel le logement est construit, c’est l’OFS (Organisme de Foncier Solidaire) qui prend en charge l’acquisition du foncier. En effet, c’est par le biais d’un bail emphytéotique signé par le ménage et l’OFS d’une durée entre 18 ans et 99 ans, que la famille devient propriétaire d’un logement grâce à une réduction considérable du coût d’achat, avantage très intéressant pour les familles aux ressources limitées. En France, le plan BRS est un dispositif inscrit dans la loi Alur (2014) et le Code de la construction et de l’habitation. L’accès au BRS est priorisé pour les ménages dont le budget se situe en dessous de certains plafonds dont le montant est fixé selon la composition des familles et le secteur géographique du logement en question. C’est dont l’OFS qui gère la partie foncière et assure l’application du bail réel solidaire. De même, cet organisme fixe les règles d’occupation du logement par le propriétaire, dont le prix du loyer, les clauses de résiliation du bail ou les termes définissant le rachat du logement.

Financement du bail réel solidaire : qui s’en charge ?

Dans le cadre d’un BRS, le propriétaire du terrain reste l’unique détenteur et c’est le locataire du logement qui devient acquéreur du bâti pour une durée déterminée, notée dans le contrat qui lie les deux parties. Dans ce contrat, le ménage s’engage à entretenir le logement et le mettre en conformité, par des travaux si nécessaire. Dans le cadre de l’accès aux logements par un bail réel solidaire, son financement est assuré par la personne qui possède la parcelle sur laquelle l’habitat est construit. Le propriétaire foncier peut aussi bien être un particulier qu’une personne morale comme une association ou une collectivité territoriale. Dans certaines situations, le locataire participe au financement du bail réel solidaire par le biais d’un versement d’une redevance annuelle, dont le montant peut être fixe ou évolutif. Le montant de cette redevance peut servir à assurer les frais de gestion et l’entretien du terrain associé au logement, mais aussi continuer à la mise en place de divers services associés à cette résidence principale.

Bail réel solidaire : quels avantages et inconvénients ?

Cette alternative d’accession à l’immobilier pour sa résidence principale présente plusieurs avantages, parmi lesquels :

un avantage financier pour les ménages aux ressources limitées : le BRS permet aux foyers les plus modestes de bénéficier d’un accès à la propriété sans se soucier des contraintes budgétaires ;
un habitat stable : le bail qui lie la famille et le détenteur de la parcelle, leur offre une sécurité d’habitation qui peut s’étendre pendant une durée allant jusqu’à 99 ans, de quoi leur permettre de bénéficier d’une stabilité sur le long terme.

Un droit de transmission du bail aux générations suivantes, sans avoir recours à un prêt traditionnel à la Banque. Côté inconvénients, ce dispositif immobilier comporte également quelques restrictions, comme :

un choix limité de logements accessibles via le BRS : méthode d’acquisition relativement nouvelle en France, les délais d’accession à un logement peuvent être relativement longs, du fait d’une faible disponibilité d’habitats inscrits dans ce nouveau procédé ;
un droit de propriété limité : les locataires utilisent le logement comme résidence principale, mais n’ont pas le droit de vendre le bien à des particuliers ni de mettre en place des systèmes alternatifs tels que la sous-location. En effet, le locataire ne peut vendre que son droit au bail et non pas le logement dans son intégralité ;
un risque de diminution de la plus-value, car l’acquéreur n’ayant qu’un droit d’occupation du bien immobilier et non pas sa pleine possession, le logement peut faire face à une décote en cas de revente sur le marché immobilier.